רכישת דירה – הסכם רכישה ומס שבח

רכישת דירה הינה צעד גדול מעצם היותה אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייו של אדם. לעיתים עסקה של רכישת דירה היא בעלת שווי כלכלי רב, שלרוב כולל את מלוא סכומי החסכונות, הירושות, המתנות שאדם צבר במהלך חייו. לפיכך,  לקראת עסקת חייכם, מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד שתחום עיסוקו הינו מקרקעין שיוכל לסייע וללוות אתכם לקראת החתימה על העסקה וכן לאחריה.

מספר "כללי אצבע" לקראת החתימה על הסכם מכר: 

  • אל תחפזו לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין. לפיכך, כל פרט שתכללו בזכרון הדברים עשוי לגרור אחריו התחייבויות עתידיות וזאת גם במקרים בהם זכרון הדברים כלל אי דיוקים ו/או טעויות שעשויים להיחשב בשלב מאוחר יותר כהפרה.
  • יש לבחון היכן מתנהל מרשם הזכויות ביחס לאותו נכס. האם הנכס רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).  האם הרישום מתנהל בפנקסי חברה משכנת או שמא ברשות מקרקעי ישראל. במידה והנכם מחזיקים בזכויות חכירה מאת רשות מקרקעי ישראל, יש לברר אם החכירה מהוונת או לא ולהוציא אישור זכויות עדכני. ככל שהנכס רשום בפנקסי חברה משכנת, יש לברר מהן דרישות החברה המשכנת להעברה, הן מבחינת עלויות העסקה והן מבחינת מסמכי העסקה.
  • יש לבחון האם הנכס הנרכש נבנה בהתאם להיתר בניה (טופס 4 / תעודת גמר) ואין בו חריגות בנייה ו/או צו הריסה וזאת גם במקרים בהם מדובר על נכס "יד שניה". כמו כן, יש לבחון האם הנכס נקי מכל חוב, שעבוד, משכנתא, זכות צד שלישי, עיקול, הפקעה, צו הריסה וכי אין מניעה בדין למכור את הנכס.  במידה ועל הנכס רובצת משכנתא, עליכם לברר את גובה החוב נכון למועד ביצוע העסקה וזאת על מנת לתכנן את לוח התשלומים בצורה היעילה ביותר.

בעת רכישת דירת "יד שנייה"

  • יש להקפיד להשאיר כ-10% מערך הדירה בנאמנות אצל עוה"ד של המוכר וזאת כדי להבטיח שהמוכר יעביר את כל המסמכים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש.
  • עליכם לבנות את לוח התשלומים כך שהמשכנתא / חוב שרובץ על הדירה מסולק מהתשלום הראשון או השני תוך שיש לקחת בחשבון כי לאחר סילוק חוב המשכנתא, נדרשת לבנק שהות של בין 30-40 יום עד למחיקה סופית ומלאה של המשכנתא.
  • כנגד מסירת החזקה והשלמת התשלום האחרון לעסקה: יש להמציא לקונה ו/או לעורך דינו את המסמכים הבאים:
    • אישור על תשלום או פטור – ממס שבח.
    • אישור של הרשות המקומית לרבות אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה על היעדר חוב בהיטל השבחה.
    • ייפוי כח בלתי חוזר של המוכרים.
    • 5 שטרי מכר חתומים ומאומתים.
    • אישור של ועד הבית (אם מדובר על בית משותף) כי אין יתרת חוב לועד הבית.
    • אישור כי התשלומים השוטפים עד למועד המסירה שולמו (גז, חשמל, מים וכיו"ב.
    • אישור מרשם המשכונות כי אין משכון על הנכס הנמכר. אם ישנה משכנתא – אישור של הבנק על סילוק משכנתא.

 

בעת רכישת דירה מקבלן:

בדרך כלל מדובר על רכישת דירה "על הנייר" ומבלי שלקונה ישנה אפשרות ממשית לבחון את הנכס מאחר ולרוב מדובר בבניין שטרם נסתיימה בנייתו.

עומדים לקראת רכישת דירה "על הנייר"? אל תתפתו להשתמש בשירותיו של עוה"ד של הקבלן וקבעו פגישת ייעוץ עם עו"ד אשר תחום מומחיותו הינו מקרקעין.

לצערנו, לא פעם אנו שומעים על מקרים בהם הקבלן לא עמד במועדי מסירת הדירות או שחלילה פשט רגל. רק לאחרונה התפרסם מקרה ובו בניין חדש נמצא רווי בליקויי בנייה. לפיכך, אל תהססו לשכור את שירותיו של עו"ד שאינו מייצג את הקבלן אשר ידאג להקפיד על קיום הוראות החוק תוך שהוא רואה רק את טובתכם, הקונים, לנגד עיניו.

  • חשוב לרכוש את הנכס רק מקבלן אשר רשום ב"פנקס הקבלנים". אל תתביישו לבקש לראות את התעודה המעידה כי הקבלן שילם דמי חבר לאותה שנה.
  • דאגו לבחון פרוייקטים קודמים של הקבלן ולבצע בירור מקיף לגבי אמידותו. לצערנו לא חסרים מקרים בהם קבלנים "פשטו את הרגל" והותירו  אחריהם שלדי בניינים.
  • וודאו כי בידי הקבלן היתר בנייה (שמותאם לתב"ע-תיק בניין ערים) מהרשות המקומית שבשטחה נבנה הנכס וכי היתר הבניה תואם את התוכניות והתשריטים המוצעים לכם.
  • בקשו מהקבלן אישור המעיד כי אין לו חוב לרשויות המס (מס רכוש ומס הכנסה), מה שכאמור יעכב את העברת הזכויות בנכס על שמכם.
  • יש לבחון את החוזה ונספחיו, כך שעלות ביצוע השינויים בדירה תהיה ידועה, כך גם לגבי איחור במסירה בעקבות השינויים. * יש לבחון האם המחיר כולל מע"מ ופיתוח, האם המחיר כולל אגרות של חיבור הדירה לחשמל, מים ויתר התשתיות.
  • לוודא כי ביצוע תשלומים יתבצע בהתאם לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כאשר העקרון הוא תשלום לפי התקדמות הבנייה עם ערבויות לפי חוק המכר.
  • אחריות קבלן לנכס ולשינויים, ככל שבוצעו. לוודא כי הקבלן שממנו רכשתם את הנכס אחראי כלפיכם ולא קבלן משנה שאינכם מכירים.

מיום 1/1/2014 ועד ליום 31/12/2017 יחול מס השבח לינארי:

פטור ממס שבח בוטל ביום 1/1/2014 נוכח חוק ההסדרים במשק ואז ייכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 שקובע כי כל מכירה תחויב במס שבח לפי חישוב לינארי.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה:

על המוכר להיות בעלים של דירה יחידה, זו שנמכרת, לפחות 18 חודשים טרם המכירה.

ישנם מספר מקרים בהם מוכר דירה יוכל ליהנות מפטור ממס שבח וזאת אף אם הוא אינו בעלים של דירת מגורים יחידה:

  • הדירה הנמכרת היא דירת ירושה ובמותו למוריש לא היתה יותר מדירה אחת -כך הפטור עובר  מן המוריש למוכר ובתנאי כי המוכר עונה להגדרת "צאצא" בחוק.
  • המוכר הינו בעלים של פחות מ-1/3 מהדירה.
  • המוכר מוכר 2 דירות על מנת לרכוש דירה חלופית אחרת במקומן ובלבד שהדירה הנרכשת תהיה בשווי של לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. חשוב לציין כי מדובר על פטור חד פעמי.

מכירה ללא תמורה (העברת דירה במתנה מיחיד לקרובו):

אם אתם מעוניינים למכור דירה שנתקבלה במתנה על ידי קרוב משפחה בפטור ממס שבח, עליכם לעמוד  בתקופות הצינון הקבועות בחוק.

ככל שמקבל המתנה התגורר בדירה 3 שנים כדרך קבע, הוא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח. ככל שמקבל המתנה, לא התגורר בדירה כדרך קבע, הוא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח, רק לאחר 4 שנים מיום בו הועברה לידו. כמו כן, כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה, ללא תמורה, בין אחים- על הדירה להיות דירה שהתקבלה בירושה מההורים או דירה שנתקבלה מראש ללא תמורה.

חשוב לזכור-

תכנון מס נכון עשוי לחסוך לכם כסף! הוראות החוק הן דינאמיות ומשתנות חדשות לבקרים ולכן יש צורך להסתייע בעו"ד הבקיא בתחום על מנת שיוכל לערוך עבורכם תכנון מס נכון תוך שהוא מצמצם את החבות במס.